吴启榜

对于此次云思的约稿，我深感荣幸，各项目正在紧锣密鼓地部署开展“茶马花街”等主题街区的工 作，这是一个重大决策，我们倾尽心血在“造梦”，努力做得完美而与众不同。今天跟大家分享一些我关于主题街区的浅薄理解。

主标题定为“以匠心致初心”，因为个人很喜欢关于匠心的定义，我们作为操盘手，也将购物中心当成产品和理想，用心且专注。学习匠人的一丝不苟、精益求精、一以贯之，我想，这大抵是我们打造主题街区所需的初心和品质。

昔日芙蓉花，今成断根草：主题街区受热捧的原因

讲主题街区兴起之前，还是得说一下目前商业环境严峻的形式，购物中心高歌猛进，随着经济发展，大量综合体一哄而上，如雨后春笋般涌现，继而短兵相见，狭路相逢勇者胜，更甚者，要共同抵抗来自电商的冲击。曾经的光芒不再，用李白的话讲，昔日芙蓉花，今成断根草，这就是当下商业项目的现状，后继乏力，存量过剩，同质化严重。

因此，在拥有同级别供应商前提下，为了寻找 一条能够改变经营现状的路，商业开始了对主题街区的探索。在经历了最初大悦城对于主题街区的理解和打造，并且一战成名后，主题街区的概念蔚然成风。

主题街区受热捧的原因我认为有以下几点：一是打破同质化，我们知道购物中心的复制速度是极快的，这种特性也是造成我们销售客流增长乏力的症结所在，主题街区或许从一定程度上能找到差异化、建立核心竞争力。二是注重顾客的空间感受和体验式模式的探索，归根到底是要满足消费者日益增长的多元化需求，这是一个抢夺消费者的时代。 三是主题街区能够符合商业多业态融合的规律，互动性和参与性强，目标客群受众广泛，业态之间能够互补，形成客流共享。

所以从某种意义上来说，主题街区或许是风向标，操盘手需要从开始的场景搭建再到业态糅合， 根据产品属性进行精准营销。

危楼高百尺，手可摘星辰：打造主题街区的目的

每个项目都有各自的故事和成长历程，但打造主题街区或许是很多项目走向成功的尝试。

商业江湖从来都是风起云涌，一个购物中心经也许是租金很难上浮，也许是招商困顿，但是主题街区有它的特殊性，通过特定形态空间的打造，拟定一个仿真场景，将要传递给顾客的生活理念和场景相契合，用故事、主题来包装，降低招商难度，提升小铺位业态坪效。

一般来说，项目会把主题街区放于客流较少的冷区，用场景化消费来盘活冷区，通过组合业态为整个购物中心注入活力。

主题街区提升了整个广场调性，千篇一律的购物中心模样让消费者审美疲劳，主题街区在一定程度上能够脱颖而出，并且可以作为区域热点，来做定向的聚焦宣传。

入我相思门，知我相思苦：主题街区的痛点

大悦城是这个行业主题街区的领军，随后诸多 广场也跟风做了许多存量改造，网红手作类得到追 捧，一时间似乎掀起了主题潮。但是现实不似预期， 很多主题街区顾客并不买单，当初决定做街区的目 的反而成了痛点。

针对我上段所讲，分析弊端如下：一、主题街区 从招商角度来看，需要多元化地搭建顾客的生活形态，它随着主题定位的确认，对品牌的关联性和契合度要求高，并且，对文创、网红、手作类业态偏爱，这类品牌市场稀缺，招商困难。但如果业态配比、产品组合随意填充，会导致整体主题街区的消费聚拢 力被破坏，功能性缺失。二、在冷区的基础上建造主题街区，如果后期的动线未调整到位，主题街区的品牌多数不具备自行引客的能力，那就达不到预期依托主题街区来盘活冷区的功能。三、街区是在诉说一个故事，要有内容，引起消费者共鸣，所有的宣传营销是基于这个点去推广的，但大多数的街区空有躯壳，没有灵魂，消费者会因为场景来打一次卡、 二次卡，但不会来三次、四次。加之街区是一个整体的产品，我们需要用统一的运营思维去经营，定位清晰明确，整体布局整体营销，让商户和街区，顾客和街区产生归属。

相看两不厌，只有敬亭山：主题街区的关键

购物中心就像是孩子，有它自己的生活环境和成长轨迹，没有一劳永逸的教育方法，总是得因地制宜。所以做好主题街区的一个关键是：清楚定位，即确定主题，至于这个主题是围绕女性还是儿童开展，都另当别论。经过几轮调改之后，会遇到瓶颈。

假设主题街区为女性打造，那么需要考虑彩妆、SPA、香氛、手袋包包、饰品、鲜花咖啡一系列的业态组合，如何帮助女性甩掉高跟鞋的烦恼以及女性减压活动都可作为亮点布置。倘若主题是围绕儿童，那么整体街区布置需要考虑如何吸引小孩子的喜好，并且搭配大人休闲。这些都需要我们有清晰的定位，我这里指的定位更多的是场景定位，打造记忆点。

强调商品力。很多主题街区把重心放在了空间打造，没有结合内在商品，结果好看的皮囊仍是千篇一律。没有灵魂的主题街区只是昙花一现，终将被消费者遗忘，顾客喜新厌旧的速度快，时代迭代更新的速度也快，这就是为什么网红产品容易过季的原因，我们需要通过产品组合来挖掘顾客更深层次的需求。要想不被抛弃，就必须不断创新。

整体规划。街区里的所有布景包括店铺它必须是一个联动的整体，每个组合背后一定遵循逻辑，从招商到运营再到企划，里面没有哪个个体可以单独存在。需要加强统一规划，里面的景观布置要融入氛围，不刻意、不矫揉造作。

我们的茶马花街有着花神庙的典故，是人们祈福愿景，给予希冀的地方，茶马花街应当能够唤起旧时代的韵昧，同时融合新时代的气息。笑声、叫卖声、歌声交错成和和谐旋律。茶马花街除了统装以外，更要注重产品组合。关于建造位置，一个是考虑动线，一个是尽量不过多占据原有租赁铺位。因为考虑到项目整体收益以及保证店铺的多样性，茶马花街里的体验性业态坪效低，承租能力差，因此可以留出带精装修的公区统装铺位，减轻品牌商压力，也以便及时快速调整业态和产品，不断创新。

后记：以上是我对主题街区的浅薄看法，用了许多李白的诗句作为小标题，希望能结合茶马花街的古色古香告诉我的各位小伙伴们，主题街区困难重重，但是我们势在必行。最容易打动人们的，不是天才的轻而易举，而是凡人明知艰难险阻仍毅然决然的努力。用匠心致敬初心，你我皆风华，我们做出承诺，谁怕？