一年可以改变什么？从至暗时刻接手台州银泰城项目，到惊艳亮相市场业界，实现“冷项目做热，坏项目做好”的承诺，云泰商业仅仅用了一年时间，用“台州奇迹”在行业内制造了现象级话题。

信心高于一切

“形势严峻”，回想起一年前云泰商业接手台州银泰城项目的时候，几乎所有人都会这么说。 

数据无情地说明问题：截至2018年6月底，台州银泰城项目268个铺位中实际开业率仅为20%，当月客流降至55万人次，销售、客流急剧下降，商户大面积撤铺，市场信心严重受挫。 

商业地产行业里有一个人所共知的规律：在商业地产经营中不存在中间状态，一旦商户失去信心，撤铺之势将从个体蔓延至群体，商业体将很快面临全部撤铺的危机，俗话说或者关门，或者大卖。

一年前的台州银泰城项目，正处于这样的至暗时刻，断崖式下跌的不仅是店铺数量、销售及客流，连此前派驻的管理团队也面临着人员大批流失的问题。

2019年7月5日的台州银泰城项目，各个条线都在紧张有序地为第二天的开业活动做准备。但天气预报第二天台州将有大暴雨，对开业活动来说是最不利的天气。 

这座有“山海水城，和合圣地，制造之都”之称的城市，民营经济向来兴旺发达，诞生了大量上市企业，三度荣膺“中国最具幸福感城市”。这里的居民视野开放，追求生活品质。据说在早些年间，将省城的杭州大厦销售连年推向新高，雄踞全国百货门店第一的高净值顾客群中，“温台”客户群贡献了不止半壁江山。每到节庆周末，盘点停车场里浙J和浙C车牌的数量，也是杭州商圈经营者们采用的一个经营风向标。

星移斗转，伴随着商品极大丰富，行业与线上竞争加剧，商业已经从货品短缺，品牌占据垄断的纯购物时代，进化到基于主题场景体验，目的性吸引与随机性购物的新消费时代。从物质消费转向精神消费，从产品消费转向时间消费，从关注品牌转向关注人性，商业地产探索者持续观察、研究、探索，不错过每一个细微的行业变化。

无论市场如何变化，不变的是人性。面对难题时，商业地产人需要洞察市场与人性，探索前行；具体对台州项目而言，即是信心高于一切。重塑信心是个系统工程，兼任台州银泰城项目总经理的彭增兴带领团队将其落实到了具体层面：

正确的定位是好的开始，在明确“中央潮玩公园”定位后，云泰团队调动强大的业态规划、运营、专业的产品打造及组合能力，深挖台州银泰城项目“亲密和自在、自然和美好、灵动和飘逸、时尚与潮流”的属性，要向宾客提供“激动人心、引领风潮、自然舒适、非同凡响”的体验，打造包括微度假公园、购物乐园、3万平米的儿童成长空间、动物园等颇具中央公园调性的项目“躯体”，以此形成区域市场中的领先优势。

通过公司、区域招商品牌建库的资源支持，集合了新发现、NIKE、Adidas、Under Armour全球直营店等知名品牌，汇聚网易考拉、奇客巴士、唯品会等具有流量吸附属性的全渠道线下直营店，最终实现首进台州品牌面积共计达1万平方米，业态独有品牌在台州市场占比达60%，开业率达90%。 

供应商信心的建立意义重大。团队从商户视角看待问题，全心帮助商户把每一店开好，从盈亏平衡点、租售比、商户SKU到场内POP，事无巨细，用专业、细致的工作“让商户看见、感受希望”，贯穿进场、施工、落地呈现全程。

重建消费者信心同样有鲜明策略，彭增兴说，重点在于形成焦点关注。全员拓展会员、针对性地推、“病毒式”宣发，连绵不断的蓄客组合拳，面对熟悉又陌生的数十万台州消费者，团队做足了准备工作。但在正式登场前，他的内心仍然像在风中微漾的波涛，不到开业，一切仍然是未知数。

7月5日20：30开业动员会。在开会之前，彭增兴又到商场中巡视了一圈。应该是已经提前得到了消息，商场里已经聚集了不少自然客流，与此前晚间时段的冷清情形截然不同。听到了熟悉又令人热血沸腾的人群喧闹声，彭增兴心里确定有底了。 

7月6日的开业现场则完全印证了他的感觉：白天虽然暴雨，商场已然排起长队；午后雨势停歇，更加巨量的人流开始涌向商场。人山人海的场景振奋人心，当天不少云泰商业同事们都在现场帮忙，他们的手机里都不约而同地存下了大量的照片和视频，视频里有人惊讶地跟旁人说，这还是之前的银泰城项目吗？ 

数据有力地彰显着顾客的信心：台州项目二次开业率达91.5%，7月6日开业当日到店客流实现22.3万人次，销售达1431万，车流达1.56万辆车次，线上媒介曝光500万+，2万组家庭在微度假公园欢度周末。系列开业数据远超预期，实现了开业“一炮打响”的既定目标。 

家长和孩子开心地玩起了捉迷藏

孩子和家长徜徉在微度假公园中

台州银泰城项目负责人彭增兴于台州二次开业前夜做最后一次全员动员 

云泰商业特色产品的一次胜利： 正确定位中央潮玩公园 将微度假公园做到极致

慕名而来的顾客，从1楼到3楼，已经被丰富的商品与活动引发接连惊喜，没想到4楼还有微度假公园的神来之笔：原本习惯去商场的顶楼找餐饮店铺作为一次逛商场的收场，而当电梯打开，铺天盖地的绿意突然漫入眼帘，人们猝不及防地被切换到绿茵草丛与芦苇深处，仿佛穿越了时空。

一系列沉浸式的户外体验次第迎来，在色彩丰富的微度假天地中，反复回荡着孩子们咯咯咯的欢笑声，在这里，他们小小的身体一刻都不打算停歇，荡起秋千，爬上滑梯，钻过小径，摸小动物，满世界地放飞天真。受到此情此景的感染，陪伴的大人们也舒展开轻松愉悦的笑容，于是干脆就一起加入其中。

云泰商业总裁吴铮曾说，购物中心需要通过创造场景空间来占有顾客的时间，将物质消费逐渐引导为时间消费，为消费者带来美好沉浸式的体验，把时间节约出来，浪费在美好的事物上。

台州项目，5万平方米潮，3万平方米玩。彭增兴回忆起去年底，与总部团队一起打磨定位与产品的情景说，当中央潮玩公园的概念最终被提炼出来的时候，所有人都如释重负又眼前一亮，就是它了。城市居民心里可能都有一个Central Park的期待，那么就为台州人民奉献一个Central Park的微度假体验，一千个人有一千种对Central Park的向往，但是在台州的中央潮玩公园中，你不用机票与签证，瞬间就能落地释放天性中固有的潮玩精神。 

台州项目创新产品“微度假公园”入口

台州项目二次开业当天人潮涌动， 服务台前排起了长队

在云泰商业，与台州项目同步，相关中心条线协同，正在推进多条主题街区产品线的设计、研发任务。几年前大悦城的骑鹅公社现象曾经引发了行业内第一次对主题街区的集中讨论与模仿复制。如何在当下看待主题街区研发的重要性，商业地产人迫切需要深入思考这个问题，传统零售的精细营运曾经是看家优势，但市场和顾客都已经改变，它是否能依然能够确保云泰商业在市场竞争中脱颖而出？

公司高级顾问史焯炜老师曾经用“做有大格局的‘店小二’”来反复启发众多云泰商业经理人的创新思维。他特别谈到，常态化的运营与招商是购物中心的基本功，但必须要明确的是，云泰商业的核心竞争力在于做特色。做特色有两点，一是做好主题街区，第二是学会制造亮点。主题街区的创新工作毫无疑义地被史老放在了首要核心工作的地位。

由公司创新管理中心主导，项目参与研发设计的茶马花街、微度假公园、果果成长营地、云泰•邻里、花鸟市场、茶马鲜花市集以及其它特色主题街区都在日程中，以极致化产品思维贯穿全过程，呈现效果令人期待。 

茶马花街1.0版本在今年初在市场上小试牛刀，虽然离设计者的产品构思与设计逻辑尚有距离，但其作为客流发动引擎显示的客流吸附效应，足以说明主题街区产品的含金量。一旦这个客流引擎被顺利发动，联动提前战略布局的系列机制与配套，云泰商业这列高速前进的列车将加速驶向战略目标。

彭增兴认为项目在今年3月的招商策略调整意义重大，调整彻底否定了招商填铺思路，明确全面做强基于中央潮玩公园定位，打造以微度假公园为代表的极致化主题街区产品。 

3月也同时明确了要在招商中用大力气、大资源，争取以网易考拉工厂店、唯品会等为代表的线下工厂店和主题商业等业态的落地。在顺利开业后，今年台州项目还将陆续迎来动物园、耐克、阿迪达斯运动旗舰店、GAP等令当地市场惊喜的业态与品牌。 

商业地产人忙碌奔波，但心中一定会默默珍藏自己的代表作。彭增兴说，做主题街区产品和做“盒子”的区别就像是传统和创新。当做“盒子”已经陷入了僵化模式，就要用主题街区式的创新来打破僵化。创新一定是基于项目，它的本质是解决问题的方式，所以“放下去能活”是创新的基本要义，但在喧闹的市场中，这个声音总容易被忽视。

互动设施旁聚集了大量翘首以盼的消费者

孩子们在微度假公园放飞天性

 顾客在茶马鲜花市集挑选心仪的花束

台州精神，团队必胜！

台州项目二次开业成功是云泰商业力量的整体展现，各中心相互协同，全力以赴，杭州区、宁波区、温台区品牌资源高度协调，高效高质，特事特办地推进，彭增兴说。项目与团队互相成就。台州团队迎难而上，不在现场流汗什么也学不会，锲而不舍干到底结果一定是成功。二次开业比开业难度更高，团队随着每一级困难的通关而成长，这样的经历将为台州团队赋予更高价值。

综管部经理周丹丹珍藏了很多属于团队的高光瞬间：

2018年底供应商大会客户来得比预计更多，需要临时加座；

二次开业的推进会对于团队是个重要节点，确定了组织的要求，行为准则和目标；

开业前8000份消费者市场调研和60多次市场竞品调查，对2万家店铺扫街，持续恒心与毅力的商户沟通；

开业期间人均日行步数超过5万步，相当于人均40公里； 

回到家又重新回到现场，帮商户卸货到凌晨的招商部同事；

在开业前3天，“霸占”洪家工商所的办证窗口8小时，抢办出15家店铺营业执照的综管部同事； 

在开业前2天，顶着巨大的水流打开吊顶，被积水倒灌全身也不放弃抢修的工程部同事； 

吴铮总裁说，勇气，磨砺，洗礼，蜕变，直面挑战，打破常识，惊艳亮相，台州项目是属于团队的胜利，这是一个好的开始。

“我爱这艰难又拼尽了全力的每一天，我会怀念所有的这些曲折，我爱这被风带走，不会再有的每一天，那只有我自己知道的快乐，只有经历过的才知道的快乐，只有我们在一起经历的时候才能体会到的那种快乐”，把朴树的这首歌，也唱给台州团队。

夯实基础，创造历史

吴铮总裁点评台州项目开业

台州团队完成了一项看似不可能完成的任务，这是系统思考的过程。

先是彭文彬独挑大梁，改造了办公室，梳理了文化，建设了系统，引导形成整个公司团队对台州项目的支持。随后彭增兴带领团队完成了招商，开业等具体工作。

台州项目一步步走来，把坏项目做好，冷项目做热，我们做到了。这个过程与其说是商业的成功，不如说是团队的成功，大家齐心协力去实现、到达这个目标，团队是驱动成功的基础。

接下来，云泰商业还有哈尔滨、淄博、成都等几个硬仗要打，需要我们齐心协力。思维方式决定事物的成败，我们一定要坚持首长决心图，攻下这些山头，这就是属于我们云泰商业的做法。

同时，中央潮玩公园要形成极致场景，形成顾客打卡习惯；项目要加强推广，市场先行，围绕重点来做；用奖励机制推动金牌店计划。

台州项目不容易，开了非常好的头，后面还有很长的路要走，它是所有参与同事人生中很重要的一笔，也是云泰商业在发展过程中非常重要的一笔，历史不会忘记，我们正在创造历史！

云泰商业团队“点亮”台州项目主题 “潮玩无界”