“登州海中，时有云气，如宫室、台观、城堞、人物、车马、冠盖，历历可见，谓之海市。”——《梦溪笔谈》 沈括

在综合笔记体著作、历史记载中，海边城市总是海市蜃楼的主要发生地。在更奇幻的志怪小说中，更高阶的海市蜃楼让人物穿越时空。

港城第一次集体穿越80年代

北仑，宁波的港城。8月22日，北仑银泰城地下一层茶马花街开街。绝非海市蜃楼，北仑市民们用核心路段堵车，3天十万客流的数据，完成了一次对80年代市井生活的集体“穿越”。开街第一天，原本的商场冷区就一跃成为APP点评上北仑最热门的"打卡地"。

北仑项目茶马花街

你知道“碶”字怎么写吗？北仑银泰城茶马花街街长史维喜欢用它问来访的人。碶字不是常用字，意思是石头做的水闸。在北仑当地语系中，“碶”字就像一个独有的古早符号，当“大碶饭店”真实地复刻呈现在土生土长的北仑人眼前，用“颅内高潮”来形容因此唤醒的共鸣与共情，也许并不夸张。 

茶马花街里有座花神庙

在这近5000平方米的沉浸式体验空间中，场景搭建连绵迤逦，移步换景，惊叹声不绝于耳："天哪，大碶饭店，门口还挂着鳗鲞诶"，"柴桥五金商店、芦江照相馆、世忠饭店，我都多久没听到这些店名了"，"天哪，这里贴的这张光明日报居然是1985年的，和我一样大"……

茶马录像厅

录像厅当日播放着《旺角卡门》，茶马小卖部里卖的是盐水棒冰，旧书摊里的小人书，到从拆迁废墟淘来的旧电缆老家具、北仑当地的手艺人摆开的裁缝铺，再到充斥着动感disco的溜冰场、国营理发店……

茶马小卖部

尽管茶马花街呈现的是80年代复古街景，但整体的运营思路和营销模式却非常年轻。街区内摊位超过70个，不仅有缸鸭狗、俞记源生、林苑早餐店等传统老字号，三只松鼠、黑色经典长沙臭豆腐、川式炸匠铺红小六、诸暨次坞打面、阿嬷豆花、吉品合烤饼等知名品牌也纷纷加入，让街区更具可逛性的同时，也为本地市场提供更多就业岗位。

人文城市：

用主题街区敞开怀抱，融合共生

北仑是一座怎样的城市？人们略知它是颇负盛名的深水良港；它经济实力不可小看，2019年，北仑区GDP总量在宁波各区县市中排名第二，全区居民人均可支配收入高达59656元。

海德格尔说，人，诗意地栖居。经济发展与人口流动，人们逐步拥有对居住城市的选择权。伴随经济发展，城市的人口结构和比重早已悄然改变，目前北仑的近百万人口中，外来人口已是半壁江山。

城镇化学者这么比喻，在超速发展的城市化年代，人们对城市的追求大多停留在用诸如“最美风景”来表达的视网膜层面，而忽视了对社会生态影响最大的，其实莫过于“体感”层面的城市人文气候的湿润度。

成都茶馆

要保持这种湿润度，就必须主动打造可以为城市公共生态“锁水”的“保湿结构”。与物理意义上的“保湿结构”相似，社会生态意义上的“锁水保湿”也同样需要“疏松多孔”的空间结构来保障——“疏松”，意味着可进入性；“多孔”，意味着可选择性。

巴黎咖啡店

如果说，成都的茶馆、台北的便利店、巴黎的咖啡馆、巴塞罗那的小广场群，客观上都使各自的城市空间呈现出某种“疏松多孔”的结构状态。

巴塞罗那太阳门广场

那么同样，以市集为底蕴，拥有民俗风物、人情百态，向每一位市民敞开怀抱的主题街区，也在客观上构成着城市的“人文湿度”：

"组合家具沙发床，黑白电视放中央；三间砖房水泥地，租辆卡车迎新娘"。

在北仑茶马花街老街尽头，有让宁波当地官方媒体惊喜的"80年代家居陈列馆"。"组合家具沙发床，黑白电视放中央；三间砖房水泥地，租辆卡车迎新娘"，一首打油诗，勾勒出一个时代的家庭布置。墙根下晾晒的白球鞋，下了一半的象棋，公告栏上的"牛皮藓小广告"，信报箱、28自行车、铁皮饼干箱，厨房的土灶……更是让老中青三代对家的美好记忆被瞬间激发。

公告栏上的“工人日报”

事实上，这些场景不仅对于北仑本地市民，对所有经历80年代的人们来说，都是真诚友好、开放融合的打开界面。接受北仑当地媒体采访的一位刘先生，经常到外地出差，他认为像"茶马花街"这样将文化与街区叠加，在细节和体验感上下足了功夫的街区，才能够引发消费者内心的文化共鸣。

80年代风格溜冰场

在云泰商业集团总裁吴铮看来，对当下的消费者而言，购物中心早已不再是简单产生"交易"、"交换"的场地，而逐渐演变成一种能引起"共鸣"和"互动"的生活方式中心。

茶马花街还原影视基地取景地。

在经历了多个发展阶段之后，人们开始在城市经营层面形成共识，城市不仅需要具备能量与智慧，更重要的，是还要容纳人的情感、承载社会的意义。

无论商业场景如何精心打造，失去人们的驻足流连和经营深耕，则失去本质意义。被史维从北仑老街上请来的当地修鞋手艺人吴继庭，深受茶马花街商户们欢迎，老人在街区里重新拾起多年的修鞋、修伞手艺，服务大家也自得其乐，更是其他商户们心中无形的本地文化坐标。

北仑居民在茶马花街精心打造的场景里记录美好回忆。

街上总有新发现：当地研究古建筑的专家学者来了，现场看了好几圈，有认同也有不同意见，对街区下一步维护提升挺有建设价值；还带来了更重磅的点评，“大碶饭店门口的带鱼那么大，真的是二十年也没有见过！”，这样的评语更足以令海边人家自豪很久；一天同事们又报告，街上来了三位法师，他们在人群中走走停停，其乐融融……

“大碶饭店门口的带鱼那么大，真的是二十年也没有见过！”

服务城市，创造价值：

企业创新的落脚点

与湖南常德老西门、上海杨浦滨江“绿之丘”等城市空间不同，云泰商业茶马花街等主题街区还承载着商业运营的主旨和功能，因而在人文城市功能的探索中，还有更多需要平衡之处。

北仑茶马花街在北仑银泰城总经理潘浙锋的手中从方案规划到落地。今年他过得挺艰难，疫情对传统商业的冲击，消费者信心有待提振。"为了促消费，我们决定化被动为主动，打造80年代茶马花街主题街区吸引更多客流"，这是商业的根本出发点。

开街一个月，他悬了几个月的心逐渐放下来，又时常提起。站在北仑看宁波这个城市的需要，看市场的趋势，看人群的方向，"北仑茶马花街紧密围绕'文化体验+旅游商业'理念，升级北仑特色文化体验，以场景体验为驱动、创意营销为推手，打造北仑商业市场'新业态'。"

经营之神松下幸之助的名言“企业不追求利润就是犯罪”，会在某个时刻拷问每一个商业地产人内心，经营是长久的功课。所有的创新，都要看是否更好实现价值来评判。

在过去的一年里，商业地产人们高频提起，密集参观两个大IP：南方的文和友，北方的这有山。

文和友

不要做原创，做创新

这有山开业近一年（《云思》第七期曾独家深度报道），王三石接待的业内请教不计其数，他总是说，不要做原创，要做创新。

这有山跨界文旅与商业。与其它文旅综合体坐拥一个天然IP立地经营不同，这有山的IP属于后天打造，在长春的红旗商圈横空出世。而作为这有山的总设计师，王三石却不纠结固守“原创”为战略高点，而将核心一再指向“创新”，足以引人深思。

这有山

无论是这有山、文和友，还是北仑茶马花街，都创造独有IP符号，构建顾客心目中独一无二的访问地址，是形式、内容、体验高度整合的结果，同时，它们均在行业或区域市场成为回报、口碑等指标的“头马”，无不体现着创新的力量。

王三石说，做商业、文旅产品就是做IP，但成功的IP策略不可复制。重点不是原创而是创新，创新本身并没有那么复杂，它的本质不是颠覆，而是对有效要素的创造性定义与组织。

北仑茶马花街开街三天客流达10万人次

收入=客流*转化率*客单价，将这三个案例拆解，我们可以形成对创新的部分理解：

创新是用新的商品组成，甚至是资深业内人士都觉得意外、大胆的商品组合，改变了商品物种，提升客单价；

创新是用唤起共鸣与共情的消费场景，提高在店时长、唤起消费动机，高密度串联场景的同时优化业态组合；

创新是用新方法解决“客从何处来”的问题，不仅是正确选址、创造高频刚需、通过更有吸引力的内容截流客群，更包括创造独有符号，拉动远端客流……

总之，创新是遵从商业规律，提出解决方案，并确保形式落地后，商业体有生命力，可持续发展。

创新：

创造新价值

于是，主题街区——有温度、个性化且具有鲜明主题和定位的体验式商业平台，便成为连接消费者与购物中心的新纽带。茶马花街、花神庙街、哈哈市集、鸭蛋巷微度假公园等主题街区和空间，正是云泰商业创新持续进化后的新物种。

临平项目哈哈市集

创新就是创造新价值，这是云泰商业的工作价值观，公司内部开会时有个常用句式，“所有不赚钱的创新都是耍流氓”。

将B1楼层的冷区改造成为茶马花街主题街区后，北仑银泰城茶马花街首年租金相应从开街前的120万元提升到600万元；

西溪银泰城茶马花街开街三个月累计客流近100万人次，月均坪效1400元/平方米/月；

西溪项目茶马花街

宁波东银泰城茶马花街开街满月当天客流环比递增46%，销售转化率达38%，坪效达193元/平方米/天；

宁波东项目茶马花街

苍南银泰城花神庙街开业三天接待超过6.2万人次客流，销售增幅234%……

苍南项目鸭蛋巷

云泰商业总裁吴铮说，在创新工作中，我们和竞品的差异化优势，是思考更认真更深入，工作颗粒度更细。

更多的工作实践和成效同样说明，商业管理公司创新的突破点往往不是高大上的呈现面，而是在看似细碎繁琐、当前并无必要的工作，或者初看貌似“不可能完成的任务”上：

景点可以收门票，那么商场可以收门票吗？用文旅+商业组合的微度假公园产品阿基米德水沙公园（开发案例见《云思》第十一期）在淄博项目和奉化项目都实现了门票经营模式；

奉化项目阿基米德水系公园

集市可以补充、改变购物中心长期租约带来的创新不足，同时对客流驱动明显，公司开发茶马鲜花市集创新产品、多个项目密集推出地摊和夜市，有的甚至在当地市场成为摊位数第一；

北仑项目地摊成为宁波当地最大规模地摊

富有前瞻性地为茶马花街等主题街区产品线建立标准和工程图纸管理流程规定，形成成本优势，为后续主题街区建造提供设计指导、成本参考，提高工程改造效率……

PE倍数偏爱创新

商业地产进入轻资产时代，商业轻资产管理公司的核心竞争力倍受各界关注，除了核心团队、公司品牌与产品线，外界对上市公司核心竞争力的评价聚焦于“提升商业效率”、“通过打造商业综合体，聚焦线下流量”……

投资人和线上一致看好购物中心客流变现：购物中心的客流变现是一桩好业务，购物中心作为线下流量入口，拥有巨大价值，尚未被完全开发，天然具有业务壁垒。以线上平台的获客成本计算，实体商业已凭借海量客流坐拥优势。

云泰疯抢节

客流变现也意味着高效率的商业模式。云泰商业的主题街区系列创新实践，明显有效地驱动客流和租金提升，创造新价值；以此为基础，反复打磨B2C2B模式，形成IP开发体系，核心围绕经营会员，持续发动客流变现，为基于客流收取租金的模式夯实了基础。

投资界关注的商业效率提升，在此展开一片新的辽阔之地：按照客流收租金，改变品牌价值衡量标尺和标准，促进购物中心与商户之间的客流转化率，从而提升经营效率。

以追求新价值为目标，云泰商业践行的系列创新行动，在实现更高商业效率的同时，也为自己提升了造血能力，因而敢于在行业中率先承诺：在确保业主收益的前提下，增量收益分享。

云泰商业反复打磨B2C2B模式，形成IP开发体系，核心围绕经营会员，持续发动客流变现。

PE倍数偏爱创新。从未来上市角度看，由创新驱动的系列增值业务，将有效提高PE倍数（一级市场投资人常用PE估值法对未上市公司估值，它有助于投资人更好做决策，PE用以衡量企业的股权投资价值）。

更高的PE倍数代表公司具有更高成长性，或者说是企业的自我造血能力；业务创新、增值的自我造血和挖设的“行业护城河”，为PE倍数的增长带来了巨大的想象空间。

（本文图片部分来源于商户）